4月7日晚間，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆中原建業(yè)，當(dāng)中將包括香港公開發(fā)售及國際發(fā)售(包括優(yōu)先發(fā)售)。這也意味著，去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破，有望成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個在港上市平臺。

截至2021年3月26日，有8家房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司遞交招股說明書，而已在港交所遞交過招股書仍未上市的房企旗下公司共計12家。2020年8月以來，房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市成功的企業(yè)有14家(2020年1-7月有7家)，遠(yuǎn)高于以往水平(2019年僅有9家)。

“隨著規(guī)模的擴(kuò)大，房企愈發(fā)認(rèn)識到現(xiàn)金流的重要性，并在有意識地優(yōu)化自己的現(xiàn)金流情況，房企拆分旗下業(yè)務(wù)板塊上市能在一定程度上促進(jìn)主業(yè)發(fā)展，行業(yè)也將繼續(xù)向集團(tuán)化發(fā)展，出現(xiàn)如物業(yè)、文旅、康養(yǎng)等越來越多的分支。

分拆業(yè)務(wù)上市呈現(xiàn)多元化

事實上，自2019年以來，房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊的上市潮愈演愈烈。

進(jìn)入2021年，新希望服務(wù)打了頭陣。1月13日晚間，港交所披露了新希望服務(wù)招股說明書，截至2020年12月31日，新希望服務(wù)在管樓面面積增加至約1020萬平方米。而克而瑞發(fā)布的報告顯示，截至2020年12月底，物管企業(yè)TOP100在管面積的門檻值為1386萬平方米。據(jù)此，新希望服務(wù)的規(guī)模仍屬“迷你型”，尚無法進(jìn)入行業(yè)百強。

此后，朗詩、中駿、領(lǐng)地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下業(yè)務(wù)赴港上市。克爾瑞統(tǒng)計顯示，截至今年3月26日，已有8家房企分拆業(yè)務(wù)赴港上市。今年一季度，榮盛、宋都、星河灣旗下的業(yè)務(wù)公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業(yè)是國內(nèi)首個純商業(yè)運營服務(wù)上市公司。而包括佳兆業(yè)、雅居樂、藍(lán)光發(fā)展等房企，均在今年有分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市計劃。

3月26日，在佳兆業(yè)舉行的2020年業(yè)績發(fā)布會上，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)、文體科技集團(tuán)分拆上市已納入議事日程。據(jù)悉，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)全國布局64個項目，文體科技集團(tuán)運營超過25個文體場館。

在首次沖刺港股上市失利后，雅居樂雅城集團(tuán)在更新了財務(wù)資料等內(nèi)容后，3月2日再度向港交所遞交招股書。

繼2020年12月恒大分拆物業(yè)成功登陸港交所后，恒大方面在2020年業(yè)績說明會上透露，打算將旗下八大業(yè)務(wù)平臺全部實現(xiàn)分拆上市，還未裝入上市平臺的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關(guān)計劃。分拆多元化業(yè)務(wù)是恒大集團(tuán)2020年的主要動作，憑借輪番引投和配股融資，恒大在恒大汽車、恒大物業(yè)、房車寶、恒騰網(wǎng)絡(luò)等幾大平臺，已籌得近888億港元權(quán)益。

目前房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市，除“標(biāo)配”物業(yè)板塊外，商管、代建、園林、文旅也被推向資本市場，借分拆上市實現(xiàn)二次融資。

如2020年7月10日，綠城管理以“中國代建第一股”的身份登陸港交所，上市首日即收漲30%，總市值達(dá)62.08億港元，全天總成交達(dá)5.03億港元。此后，建業(yè)地產(chǎn)分拆其代建板塊中原建業(yè)，于2020年11月10日向港交所遞交上市招股說明書。

有著“國內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)成功上市后，包括萬科、世茂、藍(lán)光發(fā)展等多家企業(yè)均表示有分拆商業(yè)上市的意向，碧桂園、旭輝、金科等企業(yè)紛紛成為獨立部門，將商業(yè)地產(chǎn)板塊作為獨立板塊進(jìn)行運營。而在2020年赴港上市的合景悠活、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)等企業(yè)，均有涉商管業(yè)務(wù)。

“房企IPO以及分拆業(yè)務(wù)上市的熱情有增無減，其內(nèi)在動力在于拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存。”易居中國CEO丁祖昱表示，成功上市之后對企業(yè)繼續(xù)使用債券等融資工具以維持流動性有很大的幫助。

貝殼研究院高級分析師潘浩也持相似觀點。在他看來，對于房企而言無論是物業(yè)、商管板塊，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拆分上市對于地產(chǎn)母公司調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)、獲取更好的融資條件都是頗有裨益的。

多上市平臺的輪動融資效應(yīng)

與房地產(chǎn)公司相比，分拆上市的業(yè)務(wù)版塊普遍能獲得更好的資本表現(xiàn)。

1月26日，星盛商業(yè)上市首日早盤一度上漲13.99%，盡管此后股價有所回落，但截至當(dāng)天收盤股價仍上漲了3.63%，總市值達(dá)40億港元。

而寶龍商業(yè)在資本市場的表現(xiàn)亦十分亮眼。截4月14日收盤，寶龍商業(yè)的市盈率為45.47倍，而寶龍地產(chǎn)的市盈率僅為4.6倍。今年以來，寶龍商業(yè)股價持續(xù)走高，截至4月14日收盤，寶龍商業(yè)收盤價為25.85港元/股，較9.5港元/股的發(fā)行價上漲達(dá)172%。

而作為近兩年來分拆主角，物業(yè)板塊市值更是一路水漲船高。2018年6月碧桂園服務(wù)上市時市值為282億港元，今年3月23日上午收盤，碧桂園服務(wù)市值達(dá)2155億港元，首超其母公司碧桂園。而截至4月14日收盤，碧桂園服務(wù)市值已達(dá)2243億港元，增長超7倍。此外，綠城、雅居樂均在不同的時點出現(xiàn)旗下物管企業(yè)估值高于母公司的情況。

“拆分上市一方面是由于融資方面的壓力，另一方面也說明房企正在從以‘房地產(chǎn)開發(fā)’為核心，向著更多元的方向發(fā)展。另外，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤率下滑也是其中一個主要原因。”潘浩分析指出，多元化的發(fā)展順應(yīng)了市場需求，也給房企開發(fā)拿地拓展了新的渠道，如疫情影響下市場對物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)寄予了更多期望，碧桂園服務(wù)市值超過母公司就是一個很好的證明。

值得注意的是，今年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，房企融資量持續(xù)下滑。克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元，同比大幅下降39%，環(huán)比下降29%。其中，約三分之二的房企融資規(guī)模有所減少，同比降幅超過50%的房企比例達(dá)到了39%。

“從行業(yè)發(fā)展的周期性來看，當(dāng)一個行業(yè)的企業(yè)扎堆上市的時候，意味著這個行業(yè)進(jìn)入了整合周期。這樣的周期充滿機遇與風(fēng)險，抓住機遇便可占領(lǐng)行業(yè)高地、獲得巨額投資回報;反之，便有‘大魚吃小魚’的風(fēng)險。”潘浩強調(diào)說。