2022年第一季度，隨著疫情的反復，物業管理行業再次走到舞臺前。在機遇和挑戰中，各大上市物業企業正迎來新的發展格局。

資本市場仍在回調，3月份市場指數和物業企業股價均下跌，55家上市物業企業股價下跌4.4%，恒生物業服務管理指數下跌12.7%。

自2022年以來，物業管理行業并購市場一直保持著一定的熱度。

隨著物業管理行業回歸理性，大規模已進入下半年，物業企業并購正從重量向質轉變。

此外，物業管理收購和并購也發生了重要變化。從第一季度收購和并購數據來看，遞表物業企業經常成為并購目標，行業收購和并購模式發生了變化。

01 一季度收并購事件已達11起

提高規模，確保絕對實力，仍然是當前物業管理行業的共識。畢竟，只有規模才能有估值，才能有更廣闊的發展空間。

2021年披露年度管理面積49家上市物資企業中，管理規模超過1億平方米的物資企業16家，平均值超過1.10億平方米的物資企業14家。上市物資企業規模分化日益加劇。

如何快速實現規模擴張?并購和房地產母公司的運輸是兩個重要渠道。

特別是在過去的一年里，在政策、資金、房地產變更等因素的推動下，行業迎來了并購熱潮。2022年，物業管理行業并購熱度持續。

根據克而瑞物管&中國物業研究協會的監測，2022年第一季度，上市物業企業共宣布并購11起，較去年第四季度減少6起，總交易金額67.74億元，較去年第四季度增長116%。

其中，交易總額超過10億元的大型并購事件有3起，分別為華潤萬象生活收購余佳生活、中南服務、碧桂園服務收購中梁百悅智佳。

事實上，這兩家物業公司收購和并購的主要目的是不同的。根據上市物業企業年度報告數據，碧桂園服務管理面積7.66億平方米，躍居上市物業企業管理規模第一，主要希望利用并購潮填補布局不足，提高優勢區域密度，提高資源整合能力，進一步鞏固異地復制項目質量。

華潤萬象生活通過收購玉佳生活實現并購破冰，可以更好地實現未來商業管理和物業管理業務的協調發展，進一步鞏固中央企業物業管理的領先優勢。

資本市場對并購的短期反應行業相當樂觀。以碧桂園服務收購中的梁百悅智佳為例，事件發生后第一天超額收益率僅為1.97%，收購后第五天超額收益率和累計超額收益率分別達到4.37%和6.5%。

02 遞表企業成熱門并購標的

值得注意的是，隨著遞表企業的不斷增多，上市途中已成為大型物資企業的收購目標。

根據中國物業研究協會的數據，截至3月31日，共有23家表達企業，許多表達企業已經失敗。值得注意的是，3月30日，萬物云海外上市申請被中國證監會接受，招股說明書于4月1日正式提交給香港證券交易所。

事實上，遞表企業的經營狀況和財務狀況披露相對完善，競爭調整相對簡單，受到龍頭企業的青睞。

第一季度，收購了三家遞表物資企業。具體來說，1月份，華潤萬象生活分別投資10.6億元和22.6億元收購禹家生活和中南服務。2月，碧桂園服務于中梁百悅智佳，并購遞表企業31.29億元。

以華潤萬象生活收購中南服務為例，1月20日，華潤萬象生活發布公告，計劃以不超過22.60億元的價格收購中南服務100%的股權。2021年11月12日，中南服務通過香港證券交易所收購。

從資本市場對收購事件的反應來看，事件發生后第一天的超額收益率只有2.9%，然后波動上升，第五天的超額收益率增加到5.12%。

03 資本市場回歸理性

事實上，資本市場的表現和估值是物業企業追求規模的主要驅動力。

截至2022年3月31日，物業管理行業上市企業57家，3月份新增金茂服務和李高健康生活2家。但自2022年以來，受房地產行業下行壓力影響，物業管理行業資本市場整體下行趨勢明顯。

數據顯示，3月55家上市物業企業(不含3月上市的金茂服務和李高健康生活)、非港股物業企業、恒生物業服務管理指數、港股物業企業分別下跌4.4%、7.0%、12.7%和14.9%，均大于恒生指數(下跌3.2%)。

從估值來看，截至2022年3月31日，57家上市物資企業總市值為4310.4億元;PE(TTM)平均市盈率為14.8倍，PE(LYR)平均市盈率為15.1倍。

隨著資本市場回歸理性，物資企業對規模擴張有了新的布局。

許多物業企業逐漸加強了對業務質量和業務效率的關注。例如，在擴大規模時，更注重區域布局和城市深度培育;越來越多的企業在建立服務體系、規范服務標準時更注重客戶研究和業主滿意度;也看到更多的企業把質量管理作為內部管理的首要任務。

該行業的市場模式仍然相對分散和競爭激烈。擴大規模、提高市場份額仍然是物業企業的重要需求之一。房地產行業的變化加速了物業企業并購市場的高質量目標。行業并購市場已從大魚吃小魚轉向大魚吃大魚。并購目標從中小型物業企業、獨立第三方物業企業轉向物業企業、龍頭企業和上市企業。擬上市物業企業的演變和物業管理行業格局的轉變標志著行業逐步走向理性和成熟。